Stambeni kredit od 150.000 KM može vas koštati mnogo više: Ovu stavku građani često previde

Kupovina stana za većinu građana Bosne i Hercegovine znači i ulazak u kredit koji će otplaćivati narednih 15, 20 ili čak 30 godina. Iako se pažnja najčešće usmjerava na visinu mjesečne rate, ona ne pokazuje koliko će kredit na kraju zaista koštati.

Dvije banke mogu ponuditi gotovo jednaku ratu, ali se ukupan iznos koji će klijent vratiti može razlikovati za više hiljada maraka. Razliku prave kamata, period otplate, naknada za obradu, procjena nekretnine, polisa osiguranja, vođenje računa i drugi troškovi.

Ne gledajte samo nominalnu kamatu

Najvažniji podatak za poređenje ponuda jeste efektivna kamatna stopa, poznata kao EKS. Ona bi trebala pokazati stvarniju cijenu kredita jer, osim kamate, obuhvata i određene troškove povezane sa zaduženjem.

Agencija za bankarstvo Federacije BiH navodi da finansijska institucija korisniku treba objasniti razliku između nominalne i efektivne kamatne stope, ukupan iznos troškova, način otplate te dostaviti primjer otplatnog plana.

Zbog toga od banke treba tražiti pisanu ponudu s navedenim ukupnim iznosom koji ćete vratiti do posljednje rate. Tek tada se dvije ponude mogu ozbiljno uporediti.

Jedan posto mijenja hiljade maraka

Na ilustrativnom kreditu od 150.000 KM, uz period otplate od 20 godina i kamatu od četiri posto, mjesečna rata iznosila bi približno 909 KM. Ukupno bi bilo vraćeno oko 218.000 KM, bez dodatnih troškova.

Ako bi kamata iznosila pet posto, rata bi porasla na približno 990 KM, a ukupan iznos otplate na oko 237.500 KM. Razlika od jednog procentnog boda u ovom primjeru znači gotovo 20.000 KM više.

Ovo nije ponuda bilo koje banke, nego primjer koji pokazuje koliko i naizgled mala razlika u kamatnoj stopi može postati velika kada se pomnoži s 240 rata.

Fiksna ili promjenjiva kamata

Kod fiksne kamatne stope klijent unaprijed zna koliko će plaćati tokom ugovorenog perioda. Promjenjiva kamata može zavisiti od referentne vrijednosti, poput EURIBOR-a, zbog čega rata može rasti ili padati.

Ako banka nudi kombinovanu kamatu, primjerice fiksnu prvih nekoliko godina, a zatim promjenjivu, potrebno je pitati kako bi rata izgledala u slučaju rasta referentne stope. Centralna banka BiH redovno objavljuje statistiku kamatnih stopa, ali se konačne ponude razlikuju od banke do banke.

Troškovi koji se pojave prije prve rate

Kupac često mora platiti procjenu nekretnine, notarsku obradu, upis hipoteke, osiguranje nekretnine, moguće osiguranje korisnika kredita i različite bankarske naknade.

Treba provjeriti i da li povoljnija kamata vrijedi samo uz obavezno primanje plate preko te banke, korištenje kreditne kartice, kupovinu dodatnog osiguranja ili plaćanje mjesečnog paketa usluga.

Napravite vlastiti test prije potpisa

Nije dovoljno pitati možete li danas plaćati ratu. Potrebno je izračunati možete li je plaćati ako porastu režije, dođe dijete, jedan član porodice privremeno ostane bez posla ili se poveća promjenjiva kamata.

Razumno je ostaviti dio prihoda za nepredviđene troškove i ne potrošiti kompletnu ušteđevinu na učešće. Stan može zahtijevati renoviranje, namještaj i popravke već tokom prve godine.

Prije konačne odluke tražite najmanje tri ponude, isti iznos kredita i jednak period otplate. Uporedite EKS, ukupnu otplatu, sve jednokratne i mjesečne naknade te uslove prijevremenog zatvaranja kredita.