Da li ste znali da se u javnosti često može čuti tvrdnja da dugogodišnji podstanari, nakon 10 ili 20 godina boravka u istom stanu, mogu steći pravo vlasništva nad nekretninom? Iako ova priča zvuči zabrinjavajuće za stanodavce, a ohrabrujuće za zakupce, zakon je znatno jasniji i strožiji nego što se misli.
U praksi, sama činjenica da neko godinama živi u iznajmljenom stanu, plaća račune, održava prostor ili čak ulaže vlastita sredstva, ne znači automatski da može postati vlasnik. Razlog je jednostavan: zakup je pravni odnos u kojem podstanar priznaje da stan nije njegova imovina, već tuđu koristi uz saglasnost vlasnika.
Ključni među njima je tzv. samostalni i savjestan posjed, odnosno da je osoba osnovano vjerovala da je nekretnina njena. Upravo tu zakupci gube pravnu bitku jer plaćanje kirije predstavlja dokaz da su znali da stan ima drugog vlasnika.
Drugim riječima, onaj ko redovno plaća najamninu teško može tvrditi da je mislio da je stan njegov. Sudska praksa je po tom pitanju jasna: zakup isključuje mogućnost održaja, jer nema elementa savjesnosti. Održaj je moguć samo u rijetkim situacijama, poput pogrešnog upisa u zemljišne knjige ili nasljeđivanja uz uvjerenje da je imovina zakonito stečena.
Zbog toga pravnici upozoravaju da je pisani ugovor o zakupu ključna zaštita i za stanodavca i za podstanara. Ugovor jasno definiše ko je vlasnik, koliko traje zakup, pod kojim uslovima se raskida i šta se dešava ako zakupac odbije da iseli. Posebno se preporučuje ugovor sa izvršnom klauzulom, ovjeren kod notara, jer u tom slučaju eventualno iseljenje može biti znatno brže i bez dugotrajnih sudskih sporova.
Još jedna važna stavka je prijava zakupca i plaćanje poreza na kiriju. Iako se u praksi često izbjegava, zakonska obaveza postoji. Neprijavljivanje podstanara i neplaćanje poreza može stanodavca izložiti novčanim kaznama, ali i dodatnim pravnim problemima u slučaju spora. Upravo zbog sive zone u kojoj se nalazi veliki dio tržišta najma, nesporazumi između vlasnika i zakupaca najčešće i nastaju.
